Содержание:
Как купить недвижимость в США: этапы, расходы, ипотека
Первое время после переезда в США большинство эмигрантов живут в арендной квартире. Но, привыкнув к новой стране и приняв решение остаться здесь навсегда, многие задумываются о покупке собственного жилья. Если вы также заинтересованы в приобретении недвижимости в Америке, читайте эту статью.
Недвижимость в США для иностранцев: важные нюансы
Американское законодательство не ограничивает иностранных граждан в их правах на покупку жилых либо коммерческих объектов недвижимости. Весь процесс будет идентичен тому, как если бы сделка купли-продажи проводилась между американцами. При этом ошибочно будет считать, что, став собственником американской недвижимости, вы автоматически получаете Гринкарту.
НА ЗАМЕТКУ! Несмотря на то что покупка дома не дает покупателю право получить вид на жительство, это может стать решающим фактором при оформлении бизнес-визы.
Примечательно то, что вам как покупателю необязательно даже присутствовать при оформлении сделки. Можно просто обратиться в консульство США у себя в стране и оформить доверенность на адвоката. Денежные средства переводятся на трастовый счет адвоката, откуда потом они попадают на счет продавца. Это полностью безопасный способ покупки недвижимости, любые риски сведены к минимуму.
Собственник недвижимости (неважно, американец или иностранец) наделяется следующими обязанностями:
- выплачивать дважды в год налог на недвижимость;
- регулярно оплачивать коммунальные услуги.
Налоговые должники могут быть оштрафованы. Кроме того, подобные задолженности могут привести к проблемам с визой или продлением вида на жительство.
Ипотека на покупку недвижимости в США
Большинство американцев покупают дома в ипотеку. И никто не помешает среднестатистическому эмигранту поступить точно также. Условия ипотечного кредитования отличаются в зависимости от организации, предлагающей данный финансовый продукт:
- сумма ипотечного кредита: от 100 000 у.е.;
- первый взнос: не менее 30% от стоимости дома;
- процентная ставка: от 5% годовых;
- срок выдачи ипотеки: до 30 лет.
Выбор ипотеки – довольно сложная задача. Подобрать ипотечный кредит лучше с помощью специалиста, который найдет оптимальные варианты с учетом вашего финансового положения, кредитной истории и первоначального взноса.
Этапы проведения сделки
- Выбор риэлтора (брокера). Купить дом без помощи специалиста по недвижимости (real estate broker/ agent) можно, но делать этого не стоит. Этот специалист представляет интересы покупателя на всех этапах сделки, помогает сбить цену, предупреждает о потенциальных проблемах с домом. Это должен быть профессионал, способный четко, честно и понятно ответить на все вопросы.
НА ЗАМЕТКУ! В самых популярных среди эмигрантов штатах (например, в Нью-Йорке, Калифорнии, Флориде) можно даже найти брокеров, свободно говорящих по-русски.
- Оформление Pre-approval letter. Ни один брокер не начнет искать подходящие варианты, пока покупатель не докажет ему свою финансовую состоятельность. Для этого нужно предоставить письмо из банка, подтверждающее, что вы можете получить кредит. Если же для сделки вам достаточно собственных сбережений, позаботьтесь о том, чтобы они были размещены на вашем личном счете. Банковская выписка о состоянии личного счета также подходит для доказательства платежеспособности.
- Поиск подходящих объектов недвижимости. Брокеры имеют доступ к базам данных по объектам недвижимости. Благодаря этому поиски будут проходить быстрее. Кроме того, специалист своевременно обратит ваше внимание на важные нюансы по каждому варианту.
- Поиск адвоката. Еще один специалист, который будет помогать вам с оформлением сделки, – адвокат. Его можно искать самостоятельно, а можно довериться связям брокера. От адвоката зависит юридическая чистота сделки, а, следовательно, и ваши будущие права на недвижимость.
- Составление офера продавцу. Когда вы нашли подходящий дом, нужно составить предложение продавцу – офер. Документ представляет собой типовой договор с указанием условий, на которых вы готовы заключить сделку. Если у вас имеется несколько интересных вариантов недвижимости, никто не запретит вам разослать сразу несколько оферов. Получив от продавца предварительное согласие, вы вносите депозит. Затем у вас будет 5 дней на подробный осмотр дома и обсуждение всех пунктов контракта, а также на внесение правок при поддержке юриста. На этом этапе вы можете безнаказанно выйти из сделки, но уже на 6-й день отказ будет чреват потерей задатка.
- Оценка объекта недвижимости (Appraisal). Оценка дома или квартиры проводится независимым экспертом. Этот этап важен для банковского учреждения. Если оценочная стоимость окажется ниже, чем стоимость, запрашиваемая продавцом, вам могут отказать в выдаче кредита.
- Юридическая проверка. Цель процедуры – оценить юридическую чистоту объекта недвижимости. Сюда входит в т.ч. проверка на предмет наличия у владельцев задолженности по ипотечному кредиту (это задача компании эскро или адвоката покупателя). Одновременно оформляется страховка (этим занимается титульная компания).
- Получение ответа из банка о возможности кредитования (Loan commitment). Банку необходимо примерно 3-4 недели, чтобы выдать подтверждение о кредитовании. Воздержитесь от оформления дополнительных кредитов в этот период.
- Проведение сделки. Оформление сделки проводится в офисе титульной компании. Вам необходимо явиться с полным пакетом документов (брокер ознакомит вас с перечнем нужных бумаг) и с оговоренной суммой денег. Саму сделку проводят юристы. И если не возникло никаких дополнительных проблем, вы становитесь владельцем дома вашей мечты. Если же в ходе оформления возникли какие-либо нюансы, сделка переносится до устранения всех препятствующих ее реализации неурядиц.
- Перевод денег. Основная сумма попадает на счет продавца уже после закрытия сделки. На этом же этапе оплачиваются дополнительные расходы, в т.ч. и налоги.
НА ЗАМЕТКУ! Когда вся сумма по сделке переходит на счет адвоката или же титульной компании, покупателю передаются документы на право собственности на недвижимость (deed). В некоторых штатах deed нужно зарегистрировать. Ответственность за регистрацию несет титульная компания, а покупатель получает уже зарегистрированный документ. Процедура может занять от 6 до 10 недель.
Дополнительные расходы: за что еще нужно платить
При покупке недвижимости в США реальные расходы существенно превышают стоимость самого дома. Вот перечень того, на что вам придется дополнительно потратиться в процессе оформления сделки.
- Гонорар юриста (обычно 1000-1500 у.е.). Все юристы имеют право заверять документы. А это значит, вам необязательно прибегать еще и к услугам нотариуса.
- Страховка. Сумма страховки зависит от ее типа. Это может быть титульное страхование (на случай, если у объекта есть другой владелец), страхование сооружений и конструкций, а также страхование от несчастных случаев. Брокер поможет вам подобрать оптимальный пакет страховых услуг.
- Услуги титульной компании (200 у.е.). Практически всегда покупка недвижимости осуществляется через титульную компанию, которая отвечает за чистоту сделки.
- Реестровые и судебные пошлины. В США отсутствует госпошлина при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Но в некоторых штатах необходимо зарегистрировать право собственности. Эта услуга также платная.
- Налог на дом (около 1.19%). Уплачивается дважды в год. Покупатель оплачивает его первый раз сразу же после закрытия сделки.
- Услуги банка. Банку придется заплатить за оформление ипотеки (порядка 1000 у.е.), а также за ведение ипотечного счета (около 400 у.е.). Кроме того ипотечный брокер получает гонорар в размере 800 у.е. за подтверждение платежеспособности покупателя.
Если уровень владения английским языком у покупателя не слишком высок, ему может понадобиться переводчик. Стоимость страницы сертифицированного перевода составляет примерно 20 у.е.
***
Приобретение собственной недвижимости в Америке – задача не из легких, причем и в финансовом, и в юридическом плане. Но при поддержке опытных специалистов в сфере кредитования, а также риэлторских услуг, вы сможете найти подходящие вам вариант и стать полноправным владельцем дома или квартиры в США.
Желаем вам успехов! Dreamvisa.by
